 |
#83, 26 октября 2004 г | ||||
 |
 |
 |
 |
 | |
На рынке аренды офисных помещений в Хабаровске - бум
Олег КУЛЬГИН.
 |
Активизация деловой жизни в Хабаровске, вызванная общей стабильностью города и наделением его статусом центра федерального округа, привела к тому, что приобретение офисного помещения в городе превратилось в непростую задачу.
Развиваясь, действующие компании открывают дополнительные офисы, возникают новые фирмы, в Хабаровске "прописываются" филиалы российских и дальневосточных компаний. Все это отразилось и на рынке офисных помещений, цены на которые в течение трех-четырех последних лет стабильно растут. С начала года, по данным риелторского агентства "Стрелец", они выросли процентов на 20, а за последние три года - в три раза. В результате, сегодня, например, нетрудно снять квадратные метры в центре, но это будет стоить очень дорого. Если съемщик ограничен в средствах, он должен очень хорошо изучить конъюнктуру этого рынка, прежде чем заключать договор.
Дорого, еще дороже
На рынке аренды офисных помещений правят три основных игрока: муниципалитет, правительство края в лице своих имущественных подразделений, частник. Сразу оговоримся, что частник - это тот игрок, который владеет офисным зданием. Это может быть изначально офисное здание, перестроенные под него помещения, новый бизнес-центр.
Отношения с частником строятся довольно просто. У него четко определенная цена одного квадратного метра, в которую включены все расходы. Например, Хабаровский крайпотребсоюз имеет здание в самом центре Хабаровска, на "красной линии" - угол улиц Муравьева-Амурского и Запарина. Аренда одного квадрата в нем стоит 1000 рублей. В этом офисе еще нужно сделать косметический ремонт. В другом здании этого же владельца, также находящемся в центре, но уже отремонтированном, цена дороже - 1200 рублей.
Цены варьируются в зависимости от профиля компании. Например, для компании, торгующей продовольственными товарами, один квадратный метр в центре будет стоить от 1500 рублей, для торговцев алкоголем - до 2000 рублей. Большим спросом пользуются офисные помещения, находящиеся вблизи остановок, где большая проходимость людей, где есть подъездные пути, парковка. Имеет значение внешний вид здания. Средняя цена офисного помещения общей площадью от 15 кв.м составляет 1000 руб. Например: по ул. Фрунзе (это самый центр), офис 100 кв. м стоит 2000 руб. за 1 кв. м, на пл. Блюхера (это подальше) 120 кв.м. - 1500 руб. за 1 кв. м, пер. Облачном (еще дальше, но еще центральная часть города) 70 кв. м - по 850 руб. за 1 кв. м.
В отдаленных районах стоимость аренды снижается более чем в два раза: у частника - от 400 руб. за кв. м. Например: в п. Горьком офис площадью 25 кв. м стоит 250 руб. за 1 кв. м, в Южном микрорайоне офис площадью 70 кв.м - по 650 руб. за 1 кв.м, в Северном микрорайоне, считающемся элитарным среди отдаленных районов города, офис площадью 50-60 кв.м уходит по 850 руб. за кв.м.
В последнее время в Хабаровске стало модным приобретать жилые помещения, переводить их в офисные и сдавать в аренду или продавать. Прибыль от таких операций для тех, кто имеет возможность их осуществлять, составляет до 150% от вложенных средств. Если, к примеру, купить квартиру за $ 50 тысяч, то продать ее в качестве офиса можно уже за $ 80 тысяч. Еще одна примета Хабаровска - строительство новых офисных помещений в элитарных жилищных комплексах. Они продаются или сдаются в долгосрочную аренду. В продаваемых офисах цена 1 квадрата превышает $ 1000, а арендная плата такая же, как и в других офисах, принадлежащих частным компаниям. Между тем такой офис более пирвлекателен за счет совершенно нового строительного качества, наличия современных средств коммуникации, парковки, охраны. Сегодня в Хабаровске завершается строительство примерно 4-5 жилищных комплексов, в которых есть офисные блоки.
По общим правилам
Правила аренды муниципального имущества жестко регламентированы, расписаны и общедоступны. Их легко можно узнать, а также получить необходимые документы на сайте городской администрации Хабаровска. Арендные отношения в городе регулируются постановлением мэра от 20.03.2000, № 365 "Об утверждении положения "О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности г. Хабаровска"". Стоимость аренды одного квадратного метра здесь рассчитывается по специальной формуле, которую также можно узнать на этом сайте, с учетом множества коэффициентов, учитывающих месторасположения здания, его состояние, состояние коммунальных сетей, сферу деятельности компаний и еще множество других вещей.
В среднем, как сообщили "ЗР" в Хабаровске" в департаменте муниципальной собственности, на "красной линии" базовая цена одного квадрата муниципального помещения будет находиться в пределах 150-200 рублей. 100-150 рублей будет стоить один квадратный метр в районе недалеко от центра, от 50 до 100 рублей - в отдаленных районах по мере их удаления. Однако в силу действия многочисленных коэффициентов для коммерческих организаций она поднимется в несколько раз и будет меньше, чем у частника процентов на 15-20.
Сразу уточним, что стоимость коммунальных услуг здесь не учтена. Она одинакова практически для всех, за исключение организаций инвалидов, имеющих значительные льготы, и составляет ориентировочно сумму 150 рублей за квадратный метр.
За последние три года арендная плата на "красной линии" увеличилась в три раза, чуть меньше в других районах города.
Значительная доля имущества находится в краевой собственности. Здесь также все гласно, открыто, выставлено на сайте краевой администрации в Интернете. Имущественные отношения с краевой собственностью регулируются постановлением правительства Хабаровского края от 02.12.1999 г. № 407 "О порядке организации и проведения конкурсов на территории края на право заключения долгосрочных договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности" и соответствующим Положением.
Цена одного квадрата здесь примерно схожа со аренды муниципальной собственности. Особым спросом пользуются офисы, расположенные в зданиях, имеющих статус памятника архитектуры. Здесь базовая цена одного квадрата приближается к 300 руб. Однако на арендатора возлагаются дополнительные обязательства по капитальному ремонту и реставрации этих зданий. Это стоит больших разовых затрат, поэтому исторические памятники в центре в основном уходят под крыло богатых компаний, которые сразу или впоследствии имеют возможность их выкупить.
Еще одно нововведение, практикуемое мэрией, - передача в аренду подвальных или цокольных помещений городской собственности. Здесь все демократично. Каждый месяц в мэрии вывешиваются списки таких помещений. В принципе, любой состоятельный арендатор может снять их. После этого он год не платит арендную плату, а приводит в порядок подвал. Затем может сдавать его в аренду или продать право аренды. Этим пользуются активно. В центральном районе уходят подвальные помещения быстро, на окраине - хуже. Но процесс набирает силу.
 |
Свидетельство о регистрации СМИ Эл №77-2263 от 24 января 2000 г.
Об использовании материалов сайта