 |
7 октября 2004 г | ||||
 |
 |
 |
 |
 | |
Себестоимость жилья - тайна за семью печатями
Почему строители скрывают реальные цены на строительство жилья, или Может ли приморский "квадрат" стоить 350 "зеленых"?
Виктор КУДИНОВ.
 |
"Круглый стол" в Строительном институте ДВГТУ на тему "Инженерные решения для массового малоэтажного домостроения в условиях Дальневосточного региона" совершенно неожиданно вылился в разговор на актуальную тему: себестоимость строительства и цена нового жилья. Прежде всего - индивидуального.
Стоило ведущей "круглого стола" президенту Объединения строителей Приморья "Властра" Людмиле ДАВЫДЕНКО, бросить в аудиторию вопрос о том, сможет ли малый приморский бизнес строить малоэтажное жилье по $350 за 1 кв. м, как это вызвало интересный обмен мнениями среди присутствовавших представителей проектных и строительных организаций, строительной науки, краевой исполнительной власти, общественных организаций.
Тайна за семью печатями
Сегодня, по официальным данным, в жилье нуждается 50 тысяч приморских семей, для которых надо построить 2,8 миллиона кв. метров жилья. В том числе примерно половину - для льготных категорий граждан. При обычном вводе жилья в последнее десятилетие около 200 тыс кв. метров в год для осуществления этой цели потребуется 14 лет. Чтобы удовлетворить сегодняшние желания людей на "расширение жилплощади", надо еще примерно столько же. Стоит все это многие десятки миллиардов рублей.
Парадокс состоит в том, что, строя такими темпами, приморцы не получают прибавки реального жилого фонда: "благодаря" износу. Как сказал один из участников "стола", в Приморье ежегодно выбывает столько жилья, что строить надо не менее 760 тыс. кв. м.
Как было отмечено, сегодня настоящая себестоимость строительства является коммерческой тайной строительной фирмы. Она ни за что ее не покажет инвестору, дольщику или же покупателю строительной продукции. Никто из участников строительства не собирается упускать свою выгоду. При этом в разговоре с клиентом всегда можно сказать, что "когда стоимость 1 кв. м нового жилья по федеральным программам определяется в 16 тыс. рублей (это около $545) за 1 кв. м, то с какой стати мы вам будем строить почти что на $200 дешевле"?
Жилье, строящееся на коммерческой основе, предлагается к продаже по еще более высоким ценам. В лучшем случае это 18-25 тыс. рублей за 1 кв. м. Причем такое жилье успешно продается. А раз так, то почему участники строительства должны упускать свою выгоду, снижая цену?
Есть такие технологии
Оптимистичная нотка, что строить на уровне в $400 за 1 кв. м можно, все же прозвучала в нескольких выступлениях. Например, возможно строительство индивидуальных домов и мансард при использовании конструкции Российско-японского учебного центра "Деревообработка" ДВГТУ.
Правда, было высказано мнение, что желающему строиться индивидуально к этой цене надо добавлять стоимость внутренней отделки и интерьера, цену покупки или аренды земли, цену создаваемой индивидуальной застройкой инфраструктуры и инженерных систем. Только на начальном этапе строительства небольшого поселка вылезают различные обременения на $80-90 за 1 кв. м. В конечном итоге цена "квадрата" в индивидуальном доме сопоставима с его ценой в новострое в центре Владивостока - $800-1000. То есть позволить себе такое жилье могут люди с совокупным доходом не 15-20 тыс. рублей, а значительно больше.
Кстати, прозвучала очень здравая идея: приглашать на такие "круглые столы" потенциальных заказчиков и инвесторов со своими идеями и проводить мозговые атаки по реальному снижению себестоимости, когда победитель в споре мог бы получить реальный подряд на строительство. При этом была высказана просто невероятная мысль, что современные строительные технологии позволяют "отработать" вопрос по строительству во Владивостоке индивидуального жилья по $250-300 за 1 кв. м. И даже по $200, сделав дом недорогим, долговечным и надежным. При этом самым дешевым домом может быть каркасный, с применением пенобетона, утеплителя и пр. Есть и другие технологические варианты, которые надо анализировать и применять. Например, индивидуальный дом можно быстро и дешево построить из арболитовых блоков. Практика в г. Лесозаводске еще 20-летней давности показала, что эксплуатация такого дома намного дешевле обычного - на его отопление в холодное время года топлива надо в 3-4 раза меньше.
Дом может вывернуть карманы
Участники "круглого стола" сошлись во мнении, что частным застройщикам для удешевления их будущего житья-бытья, безусловно, лучше иметь общие сети по воде (водопровод, скважина), канализации (или септик), хранение топлива, охрану и содержание территории и пр. Например, если делать очистное канализационное сооружение для одного коттеджа, то затраты могут составить около $50 за 1 кв. м площади дома, а для группы в 30 домов это будет в три раза дешевле. Если такие вопросы при строительстве частного дома решать индивидуально, то его эксплуатация будет слишком дорогой и можно снова вернуться к мечтам о городской квартире с ее удобствами. Опять же было высказано, что отопление дома даже в ТИЗе лучше решать для каждого дома отдельно, имея для надежности несколько разных источников, твердотопливный котел, котел на жидком топливе, электрический, на газе.
Вспомнили участники разговора и об энергии ветра и солнечных батареях, которые надо бы устанавливать на частных домах, чтобы уйти от излишних расходов на топливо и электроэнергию. Лучше раз потратиться, чем платить за это всю жизнь.
Земли на всех не хватит. Особенно участников строительства малоэтажного жилья волнует вопрос о земле. Сегодня за участок под многоэтажный дом во Владивостоке нужно заплатить $150-300 тыс. Для частной застройки, скажем, поселка на 100 семей земли потребуется намного больше, чем на многоэтажный жилой дом на столько же жителей. Конечно, на окраине города стоимость земли ниже, чем в центре, но разрастающийся бум малоэтажного строительства обязательно должен дать рост цены. Реальных участков под индивидуальную застройку, по мнению градостроителей, во Владивостоке не так уж и много, и, опять же, нужна добрая воля со стороны городской власти, которая "дала бы землю крестьянам".
Серьезным вопросом становится приобретение материалов. Особенно "столярки". Лес по межправительственным соглашениям на корню уходит в Китай, и даже по высоким ценам в крае его уже трудно приобрести. Как альтернативный вариант, существует возможность покупать лес в Иркутской области и везти в Приморье, хотя это дорого. Рост цен на строительные материалы, топливо оправдывают повышение стоимости услуг строительных организаций.
Таким образом, в совокупности построить дешевый дом во Владивостоке для себя скоро действительно станет из области фантастики.
 |
Свидетельство о регистрации СМИ Эл №77-2263 от 24 января 2000 г.
Об использовании материалов сайта