 |
#61, 10 августа 2004 г | ||||
 |
 |
 |
 |
 | |
Сожители поневоле
Защитить права инвесторов может введение учетной регистрации дольщиков
Павел ЧЕРНОВ, специалист Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.
 |
В связи с развитием рынка недвижимости массовое распространение получили так называемые договоры долевого участия в строительстве (инвестиционные договоры). Использование таких договоров сразу же породило множество проблем.
Особенно актуальным для Приморья сегодня является вопрос о гарантиях прав инвесторов (дольщиков), то есть лиц, которые предварительно полностью или частично оплатили стоимость квартир в строящемся жилом доме, передав деньги заказчику строительства, который обязан впоследствии передавать квартиры для оформления в собственность данных граждан.
Таким образом, в период, когда денежные средства уже уплачены, а квартиры еще не достроены и не переданы, а право собственности на них не возникло, дольщики оказываются беззащитными перед возможной безответственностью или сознательным злоупотреблением со стороны заказчика.
Основным риском участников долевого строительства является риск неполучения в собственность причитающихся им по договору квартир, поскольку заказчики зачастую, действуя недобросовестно, могут заключить договоры долевого участия в строительстве на одну и ту же квартиру с несколькими инвесторами (дольщиками).
Выходом из такой ситуации может являться введение учетной регистрации участников и (или) договоров долевого участия в строительстве, которые давали бы гарантию на заключение исключительно одного договора долевого участия в строительстве на одну квартиру, исключая возможность мошенничества.
Дело в том, что права на недвижимое имущество (в частности, квартиры во вновь построенном жилом доме) в соответствии с действующим законодательством (ст. 219 Гражданского кодекса РФ) возникают (за несколькими изъятиями) только с момента их государственной регистрации, то есть с момента внесения записи о регистрации права (в данном случае - права инвестора-дольщика на квартиру) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. На территории Приморского края государственную регистрацию прав на недвижимость в соответствии с Федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ФЗ о регистрации) осуществляет Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края (далее - Учреждение юстиции).
Сегодня одним из видов регистрационных действий, осуществляемых Учреждением юстиции, является государственная регистрация прав граждан на квартиры на основе договоров долевого участия. Так, в 2003 г. Учреждением юстиции было зарегистрировано 594 права граждан на квартиры на основании данного вида договора, в первом полугодии 2004 г. - 349.
В то же время участники долевого строительства (инвесторы - дольщики) не всегда своевременно обращаются в Учреждение юстиции за регистрацией своих прав на квартиры во вновь построенных жилых домах. Кроме того, на практике может возникнуть ситуация, при которой за государственной регистрацией прав на одну и ту же квартиру в учреждение юстиции обратятся несколько дольщиков, с которыми застройщик недобросовестно заключил соответствующие инвестиционные договоры. При этом каждый из них будет предполагать, что он является настоящим инвестором и именно он обладает правами на вновь построенное жилье.
Здесь следует отметить, что ФЗ о регистрации устанавливает заявительный порядок государственной регистрации прав, что означает буквально следующее - закон не обязывает заинтересованных лиц обращаться в Учреждения юстиции за государственной регистрацией своих прав на недвижимость, права на недвижимое имущество регистрируются только по их заявлению. Поэтому надлежащее оформление своих прав зависит только от инициативы самого инвестора - дольщика.
В ином случае (при отсутствии государственной регистрации) подобные лица будут являться только фактическими владельцами и пользователями квартир, не являясь при этом их законными собственниками. На практике это может повлечь множество проблем как для самих владельцев таких квартир, так и для третьих лиц. Например, в государственной регистрации права собственности гражданина может быть отказано, поскольку Учреждением юстиции ранее было зарегистрировано право на эту же квартиру за другим лицом.
Кроме того, при отсутствии государственной регистрации прав на квартиры государству невозможно осуществить соответствующее налогообложение, что, несомненно, негативно сказывается на пополнении бюджета.
Исходя из изложенного можно сделать вывод, что осуществление специальной учетной регистрации участников и (или) договоров долевого участия в строительстве позволит решить две проблемы: во-первых, проблему защиты прав законных инвесторов - дольщиков; во-вторых, проблему соответствующего налогообложения.
Однако в настоящее время на территории Российской Федерации (за исключением г. Москвы) отсутствует законодательно закрепленная единая система подобного учета.
В 2001 г. в Приморском крае возник вопрос о возможности осуществления аналогичного учета органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако сегодня полномочия учреждений юстиции исчерпывающе определены ФЗ о регистрации (ст. 9 ФЗ о регистрации), в котором подобные функции не предусмотрены.
Как показала практика учреждений юстиции в иных субъектах РФ, такой учет ими не осуществляется.
 |
Свидетельство о регистрации СМИ Эл №77-2263 от 24 января 2000 г.
Об использовании материалов сайта